Comprare casa: sogno o realtà?

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Inflazione a due cifre (+11,6% a dicembre 2022), tassi sia fissi che variabili in vorticoso aumento (si pensi che il parametro irs a 30 anni si aggira sopra al 2% contro i valori addirittura negativi di dicembre 2021, stesso dicasi per l’euribor semestrale), prezzi delle case in continua crescita (l’indice dei prezzi delle abitazioni – IPAB – ha continuato a crescere anche nell’ultimo trimestre 2022): in questo contesto , pur tenendo conto, secondo dati Istat, di un lieve aumento degli stipendi: è ancora possibile comprare casa e soprattutto accedere ad un mutuo bancario per finanziarsi?

Con la legge di bilancio 2023 (legge 29 dicembre 2022 n. 197), il Governo ha prorogato fino al 31 marzo 2023 la possibilità, già inserita nel Decreto Sostegni bis, di richiedere mutui per acquisto prima casa, finanziando fino al 100% dell’acquisto (quindi oltre il limite dell’80% del prezzo d’acquisto o del valore di perizia dell’immobile), con rilascio della alla garanzia statale costituita dal Fondo di Garanzia Mutui Prima Casa istituito presso il Ministero per l’Economia e le Finanze (legge 27 dicembre 2013 n. 147).

Tale garanzia è concedibile ad una serie di beneficiari cc.dd. prioritari, aventi le seguenti caratteristiche: presentano un ISEE non superiore a 40 mila euro annui, richiedono un mutuo superiore all’80% del prezzo d’acquisto dell’immobile, comprensivo di oneri accessori, e rientrano in una delle seguenti categorie:

  • Giovani coppie coniugate ovvero conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno due anni
  • Nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori conviventi
  • Conduttori di alloggi di proprietà degli IACP comunque denominati
  • Giovani di età inferiore a 36 anni

Queste categorie non solo possono richiedere l’accesso al finanziamento assistito da garanzia pubblica ma possono altresì ottenere l’applicazione di un tasso effettivo globale non superiore al tasso effettivo globale medio (TEGM) pubblicato trimestralmente dal Ministero dell’Economie e delle Finanze ai sensi dell’art. 2 della L. 7 marzo 1996 n. 108. La legge 17.11. 2022, n. 175 di conversione del decreto Aiuti ter, ha introdotto un correttivo al TEGM per agevolare l’offerta di mutui a tasso calmierato con garanzia fino all’80%, anche nei casi in cui il TEG superi il TEGM.

In particolare è stato previsto che per le domande presentate dal 1 dicembre 2022 al 31 marzo 2023, la garanzia elevata all’80% può essere riconosciuta, ricorrendone le condizioni, anche nei casi in cui il TEG sia superiore al Tasso TEGM, nella misura massima del differenziale, se positivo, tra la media del tasso IRS a 10 anni pubblicato ufficialmente, calcolata nel mese precedente al mese di erogazione, e la media del tasso IRS a 10 anni pubblicato ufficialmente del trimestre sulla base del quale è stato calcolato il TEGM in vigore.

Nel caso in cui il differenziale risulti negativo, i soggetti finanziatori sono tenuti ad applicare le condizioni economiche di maggior favore rispetto al TEGM in vigore.

E per coloro che non rientrano nelle caratteristiche prioritarie?

Anche per tali soggetti è possibile accedere ad un mutuo assistito da garanzia pubblica ma in tal caso la garanzia si abbassa al 50% e non si applica la norma di favore sul tasso.

In ogni caso, tanto per soggetti prioritari, quanto per soggetti non prioritari, requisiti generali per accedere alla garanzia del Fondo Prima Casa sono che: l’ammontare del finanziamento non superi i 250.000,00 euro e che alla data di presentazione della domanda di mutuo, i richiedenti non siano proprietari di altri immobili a uso abitativo (anche all’estero), salvo il caso in cui il mutuatario abbia acquisito la proprietà per successione a causa morte, anche in comunione con altro successore, e che siano ceduti in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli.

Ratio legis infatti è quella di aiutare fasce più deboli di popolazione ad accedere alla proprietà privata, bene costituzionalmente tutelato ex art. 42, così si spiega  sia il limite di ammontare sia il limite negativo di non essere già proprietari di immobile ad uso abitativo.

Non si dimentichi infine che, sempre la Legge di Bilancio, ha anche prorogato le esenzioni di imposta per gli under 36 con Isee sotto i 40.000,00 euro che acquistano la prima casa. Tali esenzioni riguardano sia le compravendite che, se non soggette ad Iva, sono esenti dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale, sia i mutui che sono esenti dal pagamento della imposta sostitutiva (normalmente pari allo 0,25%).

Per i mutui che invece scontano l’Iva, oltre all’esenzione dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale, è previsto il riconoscimento di un credito d’imposta di ammontare pari all’Iva corrisposta al venditore.

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