Con la riforma del condomìnio del 2012 i condòmini sono diventati ostaggio degli amministratori professionisti
Si avvicina il periodo in cui nei condomìni si debbono approvare i cosiddetti bilanci relativi all’anno precedente, quest’anno per l’anno 2021 che si è chiuso il 31 dicembre scorso.
Impropriamente si usa il termine “bilancio”, è più corretto usare il termine “rendiconto o consuntivo” in quanto il condomìnio, che viene definito un “ente di gestione”, non può essere paragonato ad una società, che per destinazione è una organizzazione finalizzata a fare utili; i soci l’affidano a un Amministratore, talvolta a un Consiglio di Amministrazione, ai quali danno indicazioni i risultati che intendono raggiungere, in altri casi è lo stesso Amministratore o Consiglio che dà ai soci prospettive di crescita, di sviluppo e, quindi, di utili.
In un condomìnio è esattamente il contrario: esso è solo una fonte di spese (il portiere, il consumo di energia elettrica, di gas, di acqua, l’ascensore, la manutenzione delle parti comuni e via dicendo) alle quali i condòmini devono far fronte. Essi debbono dare le direttive all’Amministratore e controllare che svolga il suo ruolo rispettando la loro volontà, e che rispetti il preventivo.
Una curiosità prima di addentrarci nell’argomento.
La Riforma del condominio è stata attuata con la legge 220/2012 entrata in vigore il 18 giugno 2013, che ha modificato gli articoli dal 1117 al 1122 del Codice civile e i collegati articoli delle Disposizioni di attuazione.
Secondo tale Riforma, nel nostro paese è obbligatorio costituire un condominio se in un fabbricato vi sono più di otto abitazioni; al di sotto di tale numero non vi è obbligo di costituzione del condominio, cosa che comunque può avvenire ed in tal caso si parla di “condominio minimo” per il quale non sono necessarie determinate formalità, come la nomina di un amministratore e la obbligatorietà di assemblee.
La obbligatorietà subentra, appunto, quando gli appartamenti sono da nove in su.
In Italia vi sono circa 1.milione di condomìni che rappresentano il 10% degli immobili, la maggior parte dei quali ubicati nelle città.
Quattordici milioni di famiglie vivono in condomìnio e il loro nucleo è composto in media da 3 persone. Il 60% degli italiani, quindi, vive in un condomìnio: una grande famiglia, dunque.
La legge di riforma ha disposto l’obbligatorietà dell’Amministratore professionista, nel senso che non è più possibile, come avveniva prima, nominare un amministratore non professionista che potrebbe essere privo di esperienza specifica, salvo alcuni casi, ad esempio quello di condòmini con determinati titoli di studio (avvocati, ragionieri, geometri, ecc.) che sono facultati a fare gli amministratori, purché ne abbiano le competenze o le acquisiscano.
Un bel “business”, quindi, per gli amministratori professionisti, non tutti all’altezza delle aspettative, e non sempre affidabili in quanto in tanti casi, non vivendo, purtroppo, direttamente la vita e la realtà dei condomìni loro affidati, trascurano molti aspetti che portano al degrado degli immobili, specialmente quelli privi di portiere/custode.
Tanto premesso, torniamo all’argomento che ci preme trattare, vale a dire il rendiconto condominiale da approvare entro 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio (quindi entro il 30 giugno).
In base ad una approfondita analisi fatta qualche giorno fa da un sito specializzato, il rendiconto condominiale deve avere il requisito principale della chiarezza; in passato era solito dire che esso doveva essere semplice come i “conti della lavandaia” in quanto, essendo la maggioranza dei Condomini inesperta di conti, tutti devono poter leggere e capire i dati del rendiconto, perché è sulla conoscenza degli stessi che esso viene approvato.
Se il rendiconto è poco chiaro è annullabile.
Infatti, secondo gli esperti che hanno fatto il punto della situazione a distanza di nove anni dalla riforma, nella redazione del consuntivo, bisogna fare attenzione alla trasparenza, alla chiarezza e alla intellegibilità del documento.
Si può, pertanto, capire quanto siano fondamentali questi tre requisiti.
A ciascun condòmino è affidato il delicato compito di verificare non solo le voci relative alla propria posizione, ma anche che la ripartizione complessiva degli oneri sia corretta e che le voci riportate nel documento siano coerenti con le entrate e le uscite in esso dichiarate.
Spesso la discussione sul rendiconto suscita polemiche e contestazioni tra i condòmini che in tanti casi ricorrono al giudice, come è accaduto a Savona proprio in merito alla scarsa chiarezza e intellegibilità dello stesso, sottoposto al vaglio del Tribunale che si è recentemente pronunciato con la sentenza n. 266 del 24 marzo 2022, per rendiconti relativi agli anni 2016-2017.
La causa è terminata con una sentenza di illegittimità e mancata trasparenza del rendiconto, la cui approvazione è stata annullata.
Il codice civile, con la riforma del 2012, descrive le caratteristiche principali che devono essere prerogativa di un rendiconto condominiale che «… contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti (Art. 1130 bis c.c.)».
In termini più semplici, dalla predetta norma si ricava che un consuntivo «deve attenersi a principi di ordine e correttezza» e deve essere un documento «chiaro e intelligibile, con precisa appostazione delle voci dell’attivo e del passivo, che siano corrispondenti e congrue rispetto alla documentazione relativa alle entrate e alle uscite».
Inoltre, sempre in base alla disposizione citata, affinché sia approvato, il rendiconto deve essere formato da tre elaborati, il registro di contabilità, del riepilogo finanziario e una nota sintetica esplicativa della gestione.
Pertanto, nel rispetto della chiarezza, trasparenza ed intellegibilità del consuntivo, il proprietario può controllare le effettive entrate ed uscite che hanno caratterizzato l’esercizio “secondo il cosiddetto criterio di cassa”.
Così come può verificare se sono presenti spese per le quali non c’è stato ancora l’esborso, pur se sono imputabili, a tutti gli effetti, alla gestione in esame, oppure introiti non ancora avvenuti: dati che evidenziano “il cosiddetto criterio di competenza”.
E’ importante soffermarsi su questo doppio criterio, di cassa e di competenza, grazie al quale anche il condòmino meno esperto può comprendere sia l’andamento della gestione sia la consistenza patrimoniale del condominio.
Pare perciò incontestabile che, affinché un consuntivo sia legittimamente posto all’approvazione dell’assemblea, debba essere chiaro, trasparente ed intellegibile, a prescindere da come l’elaborato è stato redatto: “per il rispetto dell’art. 1130 bis c.c. assumono massimo rilievo non già i criteri redazionali, bensì i requisiti di trasparenza, intelligibilità e chiarezza, già valorizzati dalla Suprema Corte (si veda ex multis Cass. Civ. nn. 9099/2000 e 1405/2007), senza però che l’amministratore sia sottoposto a rigidi vincoli di tecnica contabile, evitati e non voluti dal legislatore”.
Il caso del Tribunale di Savona è solo uno dei tanti, l’analisi degli esperti si è basata anche su altre sentenze, tra le quali una pure recente del Tribunale di Roma (n. 13582 del 17 agosto 2021), che ha esaminato il caso in relazione non tanto ai dettami della legislazione codicistica, bensì dal punto di vista della redazione condizionata dalle strette maglie della logica informatica.
Il tutto sarebbe superabile se l’Amministratore professionista non fosse totalmente condizionato dalla informatica e avesse qualche cognizione ragionieristica che potrebbe fargli superare tante difficoltà; cosa che purtroppo non avviene, perché non tutti gli Amministratori professionali hanno queste competenze, specialmente se provengono dalla facoltà di giurisprudenza.
A questo punto è opportuno un riepilogo.
Un corretto rendiconto deve avere:
a)) il Riepilogo finanziario, suddiviso in Entrate e Uscite: le somme incassate e quelle pagate e, alla fine, il saldo di cassa.
b)) lo Stato patrimoniale, che fotografa la situazione di credito e debito del condomìnio: sotto la voce ‘Attività’ l’importo presente in cassa, quello giacente sul c/c del condomìnio, i crediti da riscuotere da condòmini e da terzi, i vari fondi accantonati per manutenzione, Tfr portiere, spese legali, eccetera; mentre, nella voce ‘Passività’ ,vanno inseriti gli stessi fondi (da spendere), nonché i debiti, anch’essi verso i condòmini o i terzi.
c)) la Riforma del 2012 ha introdotto la Nota sintetica esplicativa, che deve contenere, per espressa previsione dell’art. 1130 bis, c.c. la indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti; la Nota deve costituire un ‘racconto’ ancora più immediato e chiaro della gestione che si va chiudendo, ma anche di quella che si apre (per giustificare l’inserimento nel Preventivo di una determinata voce di spesa).
d)) non va trascurato, infine, il Bilancio preventivo per le entrate e uscite dell’esercizio successivo; se però l’Amministratore non si ricandida, è opportuno che sia il nuovo Amministratore a redigere il Preventivo e farlo approvare in una successiva assemblea.
Ci rendiamo conto di entrare in un campo minato in quanto non è facile spiegare cosa vuol dire la chiarezza dei conti.
Abbiamo parlato, poc’anzi, del “business” degli amministratori professionisti, ma c’è stato un altro “business”, quello del proliferare di procedure informatiche che spesso prevedono rendiconti annuali mastodontici, talvolta di centinaia di pagine per i condomìni più grandi.
In tanti si sono trovati a combattere con la scarsa leggibilità e interpretabilità di tali elaborati, spesso difficili da leggere anche per chi ha una esperienza contabile.
E spesso, anche chi ha esperienza e approfondiva i dati, si è trovato a dover rinunciare a capire in quanto andava a cozzare contro una parete di cemento costituita dall’Amministratore professionista il quale si trincerava dietro “l’applicativo gestionale” vale a dire la procedura informatica.
Quindi i famosi “conti della lavandaia” sono andati a farsi benedire, i condòmini che ancora desideravano partecipare alle Assemblee, inizialmente lo facevano per spirito di appartenenza, o per cortesia, o per polemizzare, poi un poco alla volta si sono allontanati dalla vita condominiale.
Si sono avuti casi in cui per alcuni anni le assemblee convocate per approvare i rendiconti sono andate deserte, gli Amministratori hanno proseguito nella gestione (chi glielo faceva fare di lasciarla e rinunciare al compenso) basandosi sui conti presentati e non approvati, e alla fine sono venuti fuori deficit esorbitanti che si son dovuti ripianare con grossi sacrifici.
In conclusione i condòmini sono diventati ostaggi di Amministratori professionisti ma poco professionali, e per di più lautamente compensati.
Ora però sembra che qualcosa, almeno in teoria, stia cambiando, perché quando si parla di annullabilità di rendiconti poco chiari, il criterio di scarsa chiarezza può essere indubbiamente applicato anche ai mastodontici elaborati.
Ma il problema potrebbe ritorcersi contro gli stessi condòmini che si troverebbero a dover affrontare una procedura giudiziaria di annullabilità con ulteriori spese: un altro danno che si accompagna alla beffa, per cui tanti rinunciano rimanendo ancora di più ostaggio di amministratori professionisti che, ripetiamo, spesso sono poco professionali.
