Mutui in volata, giovani protagonisti
Nel 2025 le erogazioni per la prima casa crescono oltre il 25%, trainate da tassi in calo e garanzie pubbliche. Ma il mercato rivela una distorsione: chi ha redditi più bassi paga il mutuo più caro
Il mercato del credito immobiliare italiano ha registrato nel 2025 la crescita più intensa dell’ultimo decennio: le erogazioni di mutui per l’acquisto della prima casa sono aumentate di oltre il 25% rispetto all’anno precedente, spinte dal calo dei tassi e da una domanda particolarmente vivace tra i giovani.
A confermarlo è un’analisi del Centro Studi Unimpresa, che evidenzia il ruolo decisivo del Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap.
Nel 2025 i mutui garantiti dallo Stato hanno raggiunto i 9 miliardi di euro, contro i 6 miliardi del 2024: un balzo del 50% in dodici mesi. Questi finanziamenti rappresentano ormai un sesto del totale delle erogazioni e hanno favorito soprattutto gli under 36, oggi la fascia più numerosa tra i nuovi mutuatari. Un cambio di paradigma in un mercato storicamente dominato da acquirenti più maturi e con patrimoni consolidati.
La ripresa del credito si inserisce in un contesto immobiliare in forte espansione: nel 2025 i prezzi delle abitazioni sono saliti del 4%, le compravendite del 6,6% e anche i canoni di locazione hanno continuato a crescere, rendendo il mutuo — per chi può permetterselo — spesso più conveniente dell’affitto. La ricchezza immobiliare delle famiglie è aumentata del 2,1% in termini nominali.
Ma l’analisi di Unimpresa mette in luce anche una criticità strutturale. Quasi il 20% dei nuovi mutui è stato concesso a persone con redditi inferiori a 26.000 euro lordi annui, mentre quasi la metà riguarda la fascia 26.000–55.000 euro. All’interno di ciascun gruppo, però, il costo del mutuo varia sensibilmente in base al profilo di rischio: tra il decile più rischioso e quello meno rischioso si registra uno scarto medio di 150 punti base. In pratica, chi ha redditi più bassi o contratti meno stabili paga fino a 1,5 punti percentuali in più all’anno. Su un mutuo da 150.000 euro a 25 anni, la differenza vale decine di migliaia di euro.
A fine 2025 i mutui a tasso fisso rappresentano quasi tre quarti del totale. Le nuove erogazioni a tasso variabile, pur ferme al 10% nell’anno, sono tornate a crescere nei primi mesi del 2026, complice un differenziale di costo tra fisso e variabile salito a 40 punti base.
«L’accesso alla casa per i giovani è migliorato grazie alle garanzie pubbliche, ma resta un paradosso: chi guadagna meno paga il mutuo più caro» osserva il vicepresidente di Unimpresa, Giuseppe Spadafora. «È una distorsione che penalizza proprio chi avrebbe più bisogno di condizioni favorevoli. Servono interventi mirati e più incisivi».
